未来社区理念下，打造农贸综合体才是传统菜市场的未来

近期继美团、阿里、京东之后，每日优鲜也加入了“改造菜市场”的大军，入局者众，让“菜市场”又成了被争抢的“好标的”。

商品全、菜新鲜、社交属性、民生工程、人间烟火气等都是菜市场不能被完全取代的原因。

菜市场改造升级，一方面，越来越多的巨头入局，包括互联网巨头和线下实体商超，侧面反应了这个业态值得做；另一方面，反映了一些城市的菜市场正处于亟待改善的状态。

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农业的全产业链涵盖的范围极其广泛，从研发、种植，到流通、加工，再到消费端的交易与服务。

如果我们把传统的农产品供应链比作一个交通系统，全国各地的农贸市场，就像路网一样，连接成了农产品流通的网络，通达每个家庭。

▲太仓伟阳农贸市场

在这之上，是18亿亩耕地和8亿农民；

在这之下，是6亿城镇人口和上千万家餐厅、快餐店、大排档和夜宵摊。

加之内循环、粮食安全与乡村振兴战略，让农贸市场的消亡与否被广泛讨论。

其中，被提及最多的一个话题，就是古老的农业产业中的传统农贸市场如何改造，才能顺应未来的发展趋势渗入居民生活。

答案是：

在未来社区理念下，打造农贸综合体才是传统农贸市场的未来。

什么是农贸综合体？

随着社会的发展，单一农贸市场业态已经不能满足消费者的日常需求。逐渐，农贸市场的衍生业态慢慢头角峥嵘，生鲜超市、邻里中心、农贸综合体等等。而农贸综合体在其中不失为一只独秀。

▲杭州骆家庄农贸市场示范性农贸市场

所谓农贸综合体，是将该社区内的农贸、商业、娱乐、便民、健康、文化等服务性产业中三项以上的功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

此项目是建立在国家政治政策导向、以社区为单位、大众对产品和服务的需求基础之上，主打农贸、休闲、养老、健康、便民，通过政策入驻、实体运营，对社区内的家庭、老人、成人、孩子实行公益性、针对性的服务，是一个多元化综合服务的线下实体。

2020年七月，成都市提出的《成都市社区综合体功能设置导则》，以社区综合体以便民服务、医养、文化、教育体育5大特色主题为例，对建筑形态、功能业态、空间布局、室内美学等内容进行示例，形成特色场景。

▲杭州骆家庄农贸市场的政务服务一体机

总结来说，农贸综合体是集农产品贸易、社区服务、休闲娱乐、文化体育等多种公共服务与生活服务于一体，为辖区居民提供“一站式”的综合社区服务的新型农贸市场。

为什么是农贸综合体？

01.以人为本，精准服务

为什么是社区内依托于农贸市场的商业体？这是由居民日常的“15分钟生活圈”和“最后一公里”的性质决定。

那么其中的功能业态怎么选？也应该是社区居民说了算。

农贸综合体除了保障周边居民日常所需的生鲜购买之外，还要充分征求社区居民意见，提供满足全年龄段居民所需的各项公共与生活服务。

▲早餐服务业态

其业态规划要从消费者的需求出发，分析消费者行为差异对商业组织空间决策的影响；充分考虑本社区内消费者的收入、教育水平、职业结构、行为特征以及多目的的需求等因素。

比如消费者包括中年女性、白领阶层、学生群体和退休老人等。受职业背景、文化层次、年龄结构的影响，这些消费者购物心理与行为既有突出的个性特征,也有较强的共性规律。所提供的服务应具有经常性、便利性，但不一定价格低廉的特点。

甚至可以对辖区居民的服务需求进行摸底调查后，在社区农贸综合体内精准配置，提供满足全龄段居民所需的各项公共与生活服务。

02.共享融合，多维体验

农贸综合体是一种以区块范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业体。

农贸综合体的服务目标决定了，它是城市商业空间中的一个重要层次，但在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面，它要低于城市中大型商业综合体。

▲萧山启慧农贸市场

体量小，但可鼓励相似服务功能（例如早餐和夜宵）在不同时段共享同一空间，或互补服务功能在同一时空无边界融合，错峰营业，同时打通线上服务功能，营造“线上+线下”丰富多彩的生活场景。共享和错时，这将大幅提升市场坪效。

此外，社区综合体内还可临时用于治疗护理、隔离收容、物资保障的功能空间。

03.功能延伸，集成便捷

社区提供给居民的生活服务需求，应该从家庭向社区延伸，将家庭所需各项生活服务在社区综合体内“一站式”集成。

农贸综合体的立足点是全面迎合该区块内的消费色彩，满足该区块居民基本生活消费，体现就近方便、价廉物美、服务多样的商业特征，具备购物、修理服务、餐饮服务、综合服务四项基本功能。

所提供的社区服务与家庭生活有高度关联性，将家庭所需各项生活服务在社区综合体内“一站式”集成。

▲菜市场中的书店

比如，让图书馆成为书房的延伸、让菜市场成为厨房的延伸、洗衣房是卫生间的延伸、餐饮是餐厅的延伸等等。

04.立足公益，商业逻辑

社区综合体首先应确保公益性，即提供契合居民需求的公共服务，在此基础上，引入一些与周边既有业态错位的社区商业业态，通过社区商业反哺公共服务，实现社区综合体的可持续发展。

结合各年龄人群需求，在《成都市社区综合体功能设置导则》中，最终确定了便民服务、教育、文化、体育、医疗卫生、社区管理和市政等8大类116小类的社区综合体功能业态清单。

在农贸市场的支撑下，农贸综合体拥有稳定的客流基础，如果是在原有农贸市场上升级改造而成，占用资金量少，再辅以特色商业街区、公寓等可销售项目，将实现快速变现，资金流平衡的效果。

如何打造农贸综合体？

如何打造农贸综合体在《成都市社区综合体功能设置导则》中，提出了五大特色主题场景：便民服务特色、教育特色、医养特色、文化特色、体育特色。

▶便民服务特色

针对家庭的便利生活需求打造便捷省心的“一站式”服务中心，形成全民友好、服务精准的社区生活场景。

▲衢州大洲金宏农贸市场便民中心

其中，家电维修、缝纫、磨刀、快剪理发、快递代收点等生活服务业态都在清单之列，各社区综合体还可结合本地需求在清单内进行功能业态选择。

▶教育服务特色

教育特色社区综合体针对各年龄人群的基础教育、继续教育、兴趣培训等需求，集成社区教育服务，形成学有所乐、学有所获的社区教育场景。

▶医养服务特色

针对人们日常就医需求以及老龄人群的养老、养生等需求，完善普惠性医护级养老服务，建设宜居适老的生活环境，形成就近医养的社区服务场景。

▶文化服务特色

针对人们的文化娱乐、创意体验等精神生活需求，为居民多姿多彩的文化生活提供载体。

▲苏州双塔农贸市场花店

▶体育服务特色

则针对人们的健身锻炼、体育培训等需求，集成种类多、适龄广的社区体育运动场所，形成全民健身的社区健康生活场景。

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农贸市场总体应该以便民为基础，融合文化、教育、医养、体育等特色，形成全覆盖的商业综合体。

▼ 接下来请欣赏实际案例 ▼

市场案例 1 ：杭州萧山启慧农贸市场

杭州市启慧农贸市场为2020年新建的民生工程，市场共有六层，含地下两层，地上四层。本案设计团队——杭州贝诺设计团队，在充分调研、结合市场实际后，以打造“服务性”的生活零售和有品牌文化的生活中心为原则，集合多种生活服务设施的综合性市场——邻里型农贸市场。

市场规划设计：

市场包括了生鲜菜场（1F）、便民服务（2F）、教育娱乐（3F）等功能，集现代化、便民化、体验式、一站式的新型农贸市场，为每一位来到市场的消费者提供更全更佳的服务。

市场基础信息：

设计单位：杭州市贝诺环境艺术设计有限公司

建设单位：杭州兴达市政公用服务有限公司

运营单位：杭州萧山供销市场开发管理有限公司

建筑面积：共12096平方米（含地上地下）

具体可参考文章《农贸市场设计案例 | 一站式、高颜值、高智慧！杭州市首家巾帼市场来啦~》。

市场案例 2：杭州之江九里农贸市场

杭州之江九里农贸市场是集生鲜食材、教育培训、便民服务为一体的社区邻里型农贸市场。参照浙江省“五化”改造要求，设计之初即融入了“便利化、智慧化、人性化、特色化、规范化”的内容。

市场亮点：

市场在人性化方面整合社区早点餐饮、家政维修等社区服务需求，创建“邻里中心”新型模式，比如一层设置有早餐（知味观）、小吃、水果、烘焙、便利超市；二层以农贸市场生鲜为主，琳琅满目的新鲜蔬果以及水产海鲜豆制品等，满足日常所需；三层以上以社区教育培训，生活配套为主。

市场基础信息：

业主信息：杭州农合联市场经营管理有限公司

设计团队：杭州贝诺环境艺术设计有限公司

市场面积：约1600平方米

开业时间：2020年8月

具体可参考文章《“五化”改造下杭州又添新菜场，好吃好逛又好晒！》。

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